讀內地房企利用高息民間借貸與市場對賭，一如看著香港不動產發展史的重演。內地出現開發商行業，是在二十年前「住房改革」以後的事，所以其市場發展階段，約是本港地產的二十世紀七十年代：這是行業的肇始時期，市場頓時出現數以千計的地產商。幾乎所有人都缺少經驗，所以只好「各師各法」。但在混亂中也有共同特點，那就是求存活，避免被淘汰。這也說明目前內地有中小型房企肯以年化利率百分之五十借錢。原因很簡單：此時不拿地，等於被淘汰。

但可悲的是，在房地產肇始期，大批開發商被淘汰是必然的事。上世紀六、七十年代香港如是，今天的中國也如是。首先是，市場容納不下數千地產商：餅太小，分餅者太多。五十年前香港如是，現在內地亦如是。例如上海，待開發的土地給四千家開發商均分的話，每家都得餓死！

但誰死誰活也有市場邏輯，並不靠抽籤。第一階段的「各師各法」，絕大多數辦法證明不是辦法。如何證明？在淘汰賽中證明：二十世紀六十年代有三次危機（銀行倒閉潮及兩次暴動），七十年代有兩次（股災和石油危機），數千家地產商在此接踵而來的危機中消失。於是行業就進入第二階段所謂「自然選擇期」：生存下來的公司必有其優勝之特色，如我缺乏這些優點，趕快學習，並化為本公司的行為模式（學名叫企業文化）。

香港地產發展商總結出競爭秘技有三：一是以便宜的價格補充土儲；二是加強管理資產負債表的能力；三是學習捕捉樓市周期的知識。第一和第三點似藝術多於科學，所以能做的只有第二點，也即是力圖降低公司的負債比率，尤其是避高息債務應如避蛇蠍。